Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verschenken und wünschen sich gleichzeitig Sicherheit für die Zukunft? Wir erklären, wie Ihnen dies gelingt und wie Sie dabei Steuern sparen können. Doch was versteht man eigentlich unter einer Immobilienschenkung? Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verschenken und wie lassen sich bei einer Immobilienschenkung Steuern einsparen? Dieser Artikel liefert Antworten.
1. Was ist die Immobilienschenkung?
Bei einer Immobilienschenkung überträgt der Immobilieneigentümer seine Immobilie oder sein Grundstück unentgeltlich an Dritte. Dies ist der Fall, wenn ein Eigentümer beispielsweise seine Immobilie an seine Kinder verschenkt. In diesem Zusammenhang begleitet ein Notar den Prozess und der Beschenkte wird im Grundbuch eingetragen. Der Schenkende erhält eine gewisse Sicherheit, indem er von dem Nießbrauchrecht Gebrauch macht und dieses ebenfalls im Grundbuch eintragen lässt. Zudem lässt sich mit dem Nießbrauch Schenkungsteuer sparen.
1.1. Was ist das Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht bei Immobilien umfasst das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht an einer Immobilie. Dieses Recht wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Im Vergleich zum Wohnrecht darf der Nießbraucher das Haus oder die Eigentumswohnung auch wirtschaftlich nutzen und beispielsweise Mieteinnahmen erzielen.
Das Nießbrauchrecht kann zudem auf mehrere Personen ausgeweitet werden, sodass beispielsweise Ehepartner oder weitere Hausbewohner von dem Nießbrauch profitieren. In der Regel erlischt der Nießbrauch mit dem Lebensende des Nießbrauchers. Dieses Recht kann jedoch auch zeitlich befristet genutzt oder im gegenseitigen Einverständnis aus dem Grundbuch entfernt werden.
2. Was muss der Nießbraucher bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage beachten?
Die Errichtung der PV-Anlage ist in jedem Fall mit dem Eigentümer abzustimmen. Ganz grundsätzlich benötigen Sie die Genehmigung der Eigentümer, da es sich hierbei um eine bauliche Änderung handelt.
Was Fördermaßnahmen für PV-Anlagen angeht sind die Anforderungen der Fördergeber zu beachten. Neben günstiger Förderdarlehen im Programm 270 der KfW, welche Sie über die Hausbank beantragen, stellen die Bundesländer eigene Förderangebote zur Verfügung. Hier gibt es unter Umständen weitere Punkte zu beachten, welche Sie den jeweiligen Förder-Voraussetzungen entnehmen.
3. Wann kann es Sinn machen, eine Immobilie zu verschenken?
Eine Immobilienschenkung ist dann ratsam, wenn von dem sogenannten Nießbrauch Gebrauch gemacht wird. Denn nur dann greift die Erbschaftssteuerersparnis.
Außerdem ist eine Immobilienschenkung von Vorteil, wenn große Sanierungsarbeiten mit einer kleinen Rente nicht mehr realisiert werden können. Denn ab der Schenkung ist der Nießbraucher nur noch dazu verpflichtet, kleine Reparaturen sowie die üblichen Betriebskosten zu zahlen. Kostspielige Sanierungsarbeiten oder die Modernisierung der Immobilie obliegen dann fortan dem Beschenkten.
4. Welche Risiken entstehen bei der Schenkung einer Immobilie?
In erster Linie führt die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten dazu, dass ein hoher Vermögenswert den Eigentümer wechselt. Denn das Kapital steht zwar nicht liquide zur Verfügung, sondern steckt in der Immobilie, doch ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Wertanlage bildet eine lohnenswerte Basis für die Absicherung im Alter.
Mit der Schenkung verzichtet der Schenkende auf diese Kapitalanlage. Als Ausgleich dazu wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
5. Wie kann man mit der Immobilienschenkung Steuern sparen?
Wer die Schenkung seiner Immobilie in Betracht zieht, kann dabei von einer Reduzierung der Schenkungssteuer profitieren. Dies ist dann der Fall, wenn ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wurde.
Denn der Bundesgerichtshof erkennt an, dass der Nießbraucher trotz Schenkung nicht auf die Nutzung der Immobilie verzichten möchte. Gleichzeitig kann der neue Eigentümer keine Mieteinnahmen erzielen, da die Immobilie von dem Nießbraucher bewohnt wird. Folglich wird der Wert des Nießbrauchs von dem Marktwert der Immobilie abgezogen.
Der Wert des Nießbrauchs entspricht dem Nutzungswert pro Jahr und der Lebenserwartung des Nießbrauchers. Letztere wird anhand einer Statistik bestimmt. Es handelt sich also um einen Durchschnittswert. Dabei gilt: Der Wert des Nießbrauchs sinkt prozentual zu dem steigenden Alter des Schenkenden. Unter Umständen ist es so sogar möglich, dass die Schenkungssteuer aufgrund des Freibetrags komplett entfällt.
5.1. Welche Freibeträge gelten bei der Schenkungssteuer?
Laut dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz bildet der Immobilienwert bei einer Immobilienschenkung die Basis zur Berechnung der Schenkungssteuer. Dabei wird der Marktwert zu dem Zeitpunkt bestimmt, an dem der Beschenkte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Gleichzeitig gilt es zu berücksichtigen, in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis der Schenkende zu dem Beschenkten steht. Denn infolgedessen wird ein spezifischer Steuersatz und ein spezifischer Steuerfreibetrag genutzt. So profitiert der Ehepartner von einem höheren Freibetrag als Nichten oder Neffen.
6. Fazit
Bei einer Immobilienschenkung überträgt der Immobilienbesitzer sein Haus oder seine Eigentumswohnung an eine andere Person. Da er die Kapitalanlage weitergibt, kann er vom Nießbrauchrecht profitieren, das im Grundbuch eingetragen werden muss. Durch das Nießbrauchrecht erhält der Schenkende ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie und der Beschenkte profitiert vom Steuerfreibetrag. Etwaige bauliche Veränderungen wie z.B. die Errichtung einer Solarthermie- oder Photovoltaik-Anlage sind jedoch mit dem neuen Eigentümer abzusprechen und bedürfen dessen Genehmigung.