Wer Besitzer eines Einfamilienhauses ist und den Wohnraum nicht selber benötigt, der kann das Haus verkaufen oder vermieten. Beide Varianten sollten wohl überdacht sein um Probleme und Ärgernisse zu vermeiden. Was gilt es speziell im Bezug auf das Vermieten eines Einfamilienhauses zu beachten?

1. Individuelle Herausforderungen

Grundsätzliche Aspekte die das Mietverhältnis betreffen, findet man im bürgerlichen Gesetzbuch. Neben diesen Regelungen des BGB müssen darüber hinaus Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen und Mieterschutzgesetze beachtet werden.

Eine Immobilie zu vermieten ist immer auch mit individuellen Herausforderungen verbunden. Im Gegensatz zum Verkaufen einer Immobilie bindet man sich als Vermieter auf bestimmte oder unbestimmte Zeit an die Mieter. Nicht immer ist das Verhältnis Mieter / Vermieter freundschaftlich, Rechtsstreitigkeiten im Mietrecht sind keine Seltenheit. Gerade aufgrund von durch den Mieter verursachten Schäden kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen vor Gericht.

Um das Risiko von Ärgernissen zu minimieren, ist es also im Vorfeld besonders wichtig sich mit allen Aspekten des Vermietens dieser speziellen Immobilie Auseinanderzusetzen. Es kann nicht schaden, sich von einem erfahrenen Experten diesbezüglich beraten zu lassen, bevor man die Wohnung vermietet.

Zahlreiche Sonderfälle können das vermieten darüber hinaus verkomplizieren. Es gibt zahlreiche Aspekte die man beim Vermieten eines Einfamilienhauses bedenken muss:

  • Wie lange soll die Immobilie vermietet werden? Temporär oder unbestimmt?
  • Gibt es teure Anbauten oder Anlagen (Photovoltaikanlagen)?
  • Ist die Immobilie möbliert?
  • Müssen vor dem Vermieten noch Umbauten oder Renovierungen durchgeführt werden?
  • Etc.

1.1. Sonderfall möbliertes Haus

Eine Vermietung eines möblierten Einfamilienhauses macht dann Sinn, wenn der Vermieter die Immobilie temporär nicht selber nutzen kann (etwa aufgrund eines längeren beruflichen Auslandsaufenthalt) oder möchte und die Möbel nicht am neuen Wohnort benötigt oder diese anderweitig einlagern kann.

Mit der Vermietung eines möblierten Einfamilienhauses lassen sich höhere Mieteinnahmen erzielen als bei einem unmöblierten Haus, Schäden am Mobiliar sind aber gerade bei jungen Familien nicht zu vermeiden.

Besonders wertvolle Stücke sollte man daher unter Umständen doch umlagern, in jedem Fall sollten alle Einzelheiten gründlich im Mietvertrag festgehalten werden. Je nachdem wo die Immobilie steht, kann man auch über das Vermieten als Ferienwohnung nachdenken.

1.2. Sonderfall Photovoltaikanlage

Das Betreiben einer Photovoltaikanlage gilt in Deutschland als Gewerbebetrieb. Die Gewinne sind demnach als Einkünfte zu versteuern. Wer in seiner selbst genutzten Immobilie eigenen Solarstrom nutzt, muss sich hier keine großen Gedanken machen.

Wird eine mit einer Photovoltaikanlage ausgestattete Immobilie vermietet, kann es hier zu Problematiken im Zusammenhang mit der Miete führen.

Die Problematik ergibt sich wie folgt: Wenn der Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses dieses Gebäude zusätzlich zur Erzielung gewerblicher Einnahmen aus dem Betrieb einer Solaranlage nutzt, dürfen diese gewerblichen Einkünfte nicht mehr als 3 % der Mieteinnahmen betragen. Andernfalls müssen auch die Mieteinnahmen in gewerbliche Einkünfte umgewandelt werden. Um dies im Zweifel zu umgehen, bleiben dem Vermieter 3 Möglichkeiten:

  1. Die Stromversorgung läuft über den Vermieter. Hier wird der Strom als Nebenkosten abgerechnet, was unbedingt im Mietvertrag erwähnt werden muss. Wenn der Mieter nicht zahlt, besteht hier ein Inkasso-Risiko.
  2. Die Stromversorgung läuft über den Mieter, welcher den Strom selber verbraucht. Um von der verminderten EEG Umlage von 2 Cent / kWh zu profitieren, sollte hier rechtzeitig das Grünstromprivileg beantragt werden.
  3. Als dritte Variante besteht die Möglichkeit den Strom komplett in das öffentliche Netz einzuspeisen. Hier fallen etwa 200 Euro Kosten an.

In jedem Fall ist es ratsam im Mietvertrag explizit zu regeln, wer von einer bestehenden Photovoltaikanlage profitiert.

2. Was sollten Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags unbedingt tun?

Frei nach dem Motto Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser, empfiehlt es sich für jeden Vermieter bei der Auswahl geeigneter Mieter diesen ein wenig auf den Zahn zu fühlen.

Es empfiehlt sich prinzipiell Gehaltsnachweise der letzten drei Monate sowie eine Bankauskunft des Mieters einzuholen. Somit lässt sich zumindest schon einmal die Zahlungsmoral des Mieters herausfinden.

2.1. Erhöhtes Risiko auf Rechtsstreitigkeiten minimieren

Es gibt also eine Reihe von Fällen, die zu einem erhöhten Risiko auf Rechtsstreitigkeiten führen können, wenn man eine Wohnimmobilie vermietet. Um sich bestmöglich zu schützen, ist es als Vermieter immer ratsam eine Vermieterrechtsschutzversicherung abzuschließen.

Diese kann je nach individuellem Einzelfall ausgestaltet werden und minimiert somit das Risiko vor finanziellen Belastungen durch Streitigkeiten mit Mietern.

Unter folgendem Link findet man einen übersichtlichen Vermieterrechtsschutz Vergleich.

In jedem Fall sollten Vermieter ihre Rechte kennen. Bei allen Problemen rechtlicher oder finanzieller Hinsicht oder in Bezug auf die Immobilie selber, ist ein fundierter Rechtsschutz und Wissen um die eigenen Rechte wichtig. Kündigungen, Mieterhöhungen, unterlassene Mietzahlungen oder andere Konflikte mit den Mietern lassen sich nie zu 100 % ausschließen.

Dennoch ist es wichtig auch die richtigen Mieter für ein Einfamilienhaus zu finden. Mit dem passenden Vermieterrechtsschutz lässt es sich bedeutend entspannter Vermieten.

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