Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine immer größere Rolle spielen. Der Energieausweis für bestehende Gebäude trägt hierzu bei. Verkäufer oder Vermieter müssen diesen im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern in Zukunft vorzeigen.
Für die Errichtung von Neubauten ist die Ausstellung von Energie- oder Wärmebedarfsausweisen schon seit 1995 vorgeschrieben. Allgemein wird zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis unterschieden. Welcher Ausweis bei Wohngebäuden jeweils verwendet wird, hängt von der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Wohngebäudes ab.
Der bedarfsorientierte Energieausweis ist in jedem Fall möglich. Der künftige Energieausweis muss potenziellen Käufern bzw. Mietern im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung von Wohngebäuden und Wohnungen zugänglich gemacht werden.
Die Bundesregierung hat am 27. Juni 2007 die neue Energieeinsparverordnung verabschiedet und dabei den vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zur Novelle der Energieeinsparverordnung zugestimmt.
Grundlage zur Umsetzung der Richtlinie "Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" (Richtlinie 2002/91/EG vom 16. Dezember 2002) der EG in deutsches Recht ist die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) im September 2005.
In der Energieeinsparverordnung wird auf Bekanntmachungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie Bezug genommen werden, die Vereinfachungen im Zusammenhang mit der Ausstellung von Energieausweisen vorsehen.
Die entsprechenden Bekanntmachungen - zunächst für Wohngebäude - finden Sie auf den Internetseiten des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung - BBR - (siehe Link in der rechten Kontextspalte). Sie sollen auch im Bundesanzeiger publiziert werden. Die Bekanntmachungen können im Zusammenhang mit der Übergangsvorschrift des § 29 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 der Energieeinsparverordnung in der Fassung des Beschlusses der Bundesregierung vom 25. April 2007 genutzt werden.
- Welche Varianten des Energieausweises gibt es?
- Gilt die Pflicht, Energieausweise potenziellen Käufern und Mietern zugänglich zu machen?
- Welche Informationen enthält der Energieausweis?
- Wem nutzt der Energieausweis?
- Anreiz für Investitionen in Gebäude
1. Welche Varianten des Energieausweises gibt es?
Den Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Varianten:
- als bedarfsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs) und
- als verbrauchsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs).
Welcher Ausweis verwendet werden kann, richtet sich nach der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Gebäudes.
Es gelten folgende Regelungen für Wohngebäude:
- Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
- Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, egal welchen Baujahres, gilt ebenfalls Wahlfreiheit.
- Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 aufgewiesen haben oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit.
Diese Regelungen für Wohngebäude sind seit dem 1. Oktober 2008 verbindlich.
2. Gilt die Pflicht, Energieausweise potenziellen Käufern und Mietern zugänglich zu machen?
Ja, der Energieausweis muss potenziellen Käufern bzw. Mietern zugänglich gemacht werden. Diese Pflicht wurde stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter eingeführt:
- seit 1. Juli 2008 für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965
- seit 1. Januar 2009 für später errichtete Wohngebäude
- seit 1. Juli 2009 für Nichtwohngbäude
3. Welche Informationen enthält der Energieausweis?
Der Energieausweis gibt mit einem bestimmten Energiekennwert überschlägig Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Energieeffizienz kann entweder als Energiebedarf des Gebäudes oder aber als Energiekennwert auf der Grundlage des erfassten tatsächlichen Energieverbrauchs angegeben werden.
- Energiebedarf
Unter Energiebedarf versteht man bei Wohngebäuden hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Dabei werden z. B. die individuellen Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland, nicht berücksichtigt.
Zur Errechnung des Energiebedarfs werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt. Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude; für einzelne Wohnungen lässt die Angabe keinen genauen Rückschluss zu. Wichtig ist, dass der Energiebedarfswert - gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird - einen objektiven Wert über die energetische Qualität eines Gebäudes darstellt. Er erlaubt keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts.
- Energieverbrauchskennwert
Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre ermittelt wird. So werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen, Wohnungsleerstände im Gebäude rechnerisch berücksichtigt und eine so genannten Witterungsbereinigung des Verbrauchswertes vorgenommen.
Mit der Witterungsbereinigung soll der ermittelte Energieverbrauch auf ein durchschnittliches Klima der letzten Jahre bezogen werden; damit wird der Einfluss von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie besonders warmen oder kühlen Wintern sowie regionalen Unterschieden ausgeglichen.
Grundsätzlich erlaubt auch der Energieverbrauchskennwert - wie auch der Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Bedarfs - keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.
4. Wem nutzt der Energieausweis?
Er ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen.
Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten dürften auf dem Immobilienmarkt umso größere Vorteile haben, desto mehr Gewicht die potenziellen Käufer und Mieter künftig auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen.
Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.
Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.
5. Anreiz für Investitionen in Gebäude
Investitionen in Energiesparmaßnahmen zahlen sich oft schon nach kurzer Zeit aus. Und das bedeutet nicht nur einen Vorteil für den Geldbeutel, sondern auch für die Umwelt. Die Bundesregierung verspricht sich von Energieausweisen für bestehende Gebäude eine Belebung der Investitionen im Gebäudesektor und damit einen positiven Effekt auf den Arbeitsmarkt, wenn Energiesparmaßnahmen aufgrund der Informationen aus dem Ausweis vermehrt umgesetzt werden.
Auf dem Immobilienmarkt wird der Ausweis ein wichtiges Instrument im Wettbewerb werden. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit Energieeffizienz zu werben, wird sie auch hier bald zu einem wichtigen Entscheidungskriterium werden.
Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:
- mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
- mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
- zusätzliche Arbeitsplätze
Die Verbesserung der Transparenz ist eine wichtige Weichenstellung für die energetische Gebäudesanierung. Im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms oder anderer Förderprogramme der Bundesregierung wird die Erstellung von Energiebedarfsausweisen finanziell gefördert und als Nachweisdokument anerkannt. Durch Energieausweis und das CO2-Gebäudesanierungsprogramm der Bundesregierung wird ein starker Anreiz zur Verbesserung der Energiebilanz von Wohngebäuden geschaffen (siehe hierzu im Einzelnen die Informationen des BMVBS zum CO2-Gebäudesanierungsprogramm).