1. Wichtige Grundlagen zum Mieterstrom

Unter dem Begriff "Mieterstrom" versteht man den Strom, der in unmittelbarer Nähe zu den Verbrauchern, zum Beispiel auf dem Dach des Wohngebäudes, erzeugt wird, etwa durch Photovoltaik-Anlagen. Dieser Strom wird direkt an die Mieter im Gebäude geliefert, ohne den Umweg über das öffentliche Netz zu nehmen. Dadurch kann ein Teil des Strombedarfs lokal gedeckt werden.

1.1. Lohnt sich Mieterstrom?

Ob sich Mieterstrom lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa den Kosten für die Anlage, dem Stromverbrauch und den aktuellen Strompreisen. Generell lässt sich sagen, dass Mieterstrom insbesondere dann interessant ist, wenn ein hoher Anteil des erzeugten Stroms direkt vor Ort verbraucht werden kann. Denn je mehr Strom Sie aus Ihrer eigenen Anlage nutzen können, desto weniger Strom müssen Sie zu oft höheren Preisen aus dem Netz beziehen. Außerdem können Sie den noch überschüssigen Strom ins öffentliche Netz einspeisen und dafür eine gesetzlich geregelte Einspeisevergütung erhalten. Die Förderung von Mieterstrom ist ein dabei wichtiger Baustein der Energiewende. Denn er ermöglicht es, erneuerbare Energien dort zu nutzen, wo sie gebraucht werden, und das oft zu geringeren Kosten als herkömmlicher Strom aus dem Netz. Mieterstrom trägt dazu bei, den Ausbau erneuerbarer Energien voranzutreiben und die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern zu reduzieren. Weiter unten im Artikel gehen wir genauer auf die finanziellen Aspekte ein.

Wie viele Wohnungen könnten mit Mieterstrom versorgt werden? Theoretisch könnten in Deutschland viele Millionen Wohnungen mit Mieterstrom versorgt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass auf oder an den Gebäuden ausreichend Flächen für die Installation von Photovoltaik-Anlagen oder anderen Erzeugungsanlagen zur Verfügung stehen.

Ausgehend von den günstigsten wirtschaftlichen Bedingungen für Mieterstrommodelle im Segment der Gebäude mit mehr als 13 Wohnungen könnten demnach 1,5 Millionen Mieter von Mieterstrommodellen profitieren. QUELLE: Mieterstrom - Rechtliche Einordnung, Organisationsformen, Potenziale und Wirtschaftlichkeit von Mieterstrommodellen (MSM)

1.2. Welche Vorteile bietet der Mieterstrom sowohl für Eigentümer als auch für Mieter?

Mit Mieterstrommodellen profitieren beide Seiten.

1. Als Vermieter erhöhen Sie den Wert Ihrer Immobilie und schaffen gleichzeitig eine zusätzliche Einnahmequelle.
2. Ihre Mieter profitieren von günstigerem, grünem Strom direkt aus ihrem Gebäude.

1.3. Was ist der Mieterstromzuschlag?

Der Mieterstromzuschlag ist eine staatliche Förderung in Deutschland, die das Ziel hat, den Ausbau von erneuerbaren Energien im Wohnungssektor zu unterstützen. Insbesondere soll der direkte Verbrauch von Solarstrom in Mehrfamilienhäusern gefördert werden.  

Bedingungen und Höhe des Mieterstromzuschlags werden durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt.

Wie funktioniert das genau? Wenn ein Vermieter oder eine Wohnungsgenossenschaft eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses installiert und den erzeugten Strom direkt an die Mieter liefert, kann er einen Mieterstromzuschlag beantragen. Dieser Zuschlag wird zusätzlich zur regulären Vergütung für den eingespeisten Strom gezahlt und soll die Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten verbessern.

Der Mieterstromzuschlag ist also eine finanzielle Unterstützung, die dazu beitragen soll, die Nutzung von erneuerbaren Energien in städtischen Gebieten zu fördern. Er kann dazu beitragen, die anfänglichen Investitionskosten für die Installation einer Solaranlage zu senken und macht es für Vermieter attraktiver, in solche Projekte zu investieren.

1.4. Können gewerbliche Mieter ebenfalls vom Mieterstromzuschlag profitieren?

Ja, das können sie. Der Mieterstromzuschlag ist nicht auf Wohngebäude beschränkt. Auch gewerbliche Mieter können von der Versorgung mit Mieterstrom profitieren, sofern sie sich in unmittelbarer Nähe zur Erzeugungsanlage befinden.

Die Voraussetzung hierfür ist, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche als Wohnfläche dient.

Das kann für Unternehmen mit hohem Stromverbrauch eine interessante Möglichkeit sein, um ihre Energiekosten zu senken und gleichzeitig einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

2. Technische Aspekte & Mieterstrom->Modelle

Lassen Sie uns nun in die technischen Aspekte des Mieterstroms eintauchen. Hier beantworten wir Fragen wie: Wie groß darf die Solaranlage auf Ihrem Gebäude sein? Können Sie überschüssigen Strom ins öffentliche Netz einspeisen? Was sind die Vorteile sowohl für Sie als Vermieter als auch für Ihre Mieter? Und schließlich, welche Mieterstrommodelle gibt es und wie unterscheiden sie sich?

2.1. Wie groß darf die Solaranlage sein?

Die Größe Ihrer Solaranlage hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der verfügbaren Dachfläche und den spezifischen Energieanforderungen Ihrer Mieter. Generell gibt es keine festgelegte Obergrenze für die Größe von Solaranlagen in einem Mieterstromprojekt. Aber beachten Sie, dass je größer die Anlage, desto mehr organisatorische und technische Aspekte gibt es zu berücksichtigen. Zu beachten ist jedoch, dass die Förderung durch den Mieterstromzuschlag auf Photovoltaikanlagen mit einer installierten Leistung bis 100 kW beschränkt ist.

2.2. Kann ich den überschüssigen Strom ins öffentliche Netz einspeisen?

Ja, das können Sie! Überschüssiger Strom, der nicht von Ihren Mietern verbraucht wird, kann ins öffentliche Netz eingespeist werden. Für die eingespeiste Energie gelten gesetzlich geregelte Vergütungssätze, was eine zusätzliche Einnahmequelle für Sie darstellt. 

2.3. Welches Mieterstrommodell ist möglich?

Um Mieterstrom zu ermöglichen, haben Sie verschiedene Optionen zur Auswahl. Sie können zwischen unterschiedlichen Mieterstrommodellen wählen, die jeweils eigene Vor- und Nachteile haben.

Übersicht über die Mieterstrommodelle

Schauen wir uns noch einmal genauer an, was die Modelle bedeuten:

2.3.1. Mieterstrom-Enabling

Stellen Sie sich vor, Sie sind Vermieter und haben eine Solaranlage auf Ihrem Dach installiert. Sie erzeugen also Ihren eigenen Solarstrom. Nun verkaufen Sie diesen Strom an Ihre Mieter. Das ist Mieterstrom-Enabling. Sie machen also alles selbst – vom Betreiben der Solaranlage bis zum Verkauf des Stroms.

Der grobe Ablauf, um das Mieterstrom-Enabling zu nutzen wäre:

1. Der Vermieter benötigt zunächst eine Baugenehmigung für die Installation der Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes.
2. Nach der Installation muss der Vermieter einen Antrag auf Netzanschluss bei dem lokalen Stromnetzbetreiber stellen.
3. Der Vermieter muss bei der Bundesnetzagentur eine Anlage zur Stromerzeugung anmelden und den sogenannten Mieterstromzuschlag beantragen.
4. Der Vermieter muss sich als Stromlieferant registrieren und dafür die entsprechenden behördlichen Genehmigungen einholen.
5. Der Vermieter schließt Mieterstromverträge mit seinen Mietern ab.

Ansprechpartner wären: 

• Örtlicher Netzbetreiber: Hier müssen Sie den Netzanschluss für Ihre Solaranlage beantragen. Sie können auch wertvolle Informationen zur technischen Umsetzung erhalten.

• Bundesnetzagentur: Hier registrieren Sie Ihre Anlage zur Stromerzeugung und beantragen den Mieterstromzuschlag. https://www.bundesnetzagentur.de

• Energieversorger: Sie müssen mit einem Energieversorger zusammenarbeiten, um den Strombedarf zu 100% decken zu können.

• Fachleute für erneuerbare Energien / Solarunternehmen: Sie können Ihnen bei der Planung, Installation und Wartung der Photovoltaikanlage helfen.

2.3.2. Mieterstrom-Contracting oder Lieferkettenmodell

Bei diesem Modell machen Sie als Vermieter eigentlich fast nichts. Statt selbst eine Solaranlage zu betreiben, lassen Sie eine Firma das machen. Sie verpachten also praktisch Ihr Dach an diese Firma, die darauf eine Solaranlage betreibt und den Strom an Ihre Mieter verkauft. Sie als Vermieter bekommen eine Miete für das Dach und müssen sich um nichts kümmern.

Die Begriffe erklärt:
"Contracting" bezieht sich auf die Vereinabrung, also dass verschiedene Parteien einen Vertrag (englisch Contract) abschließen. Im Mieterstrom-Modell schließt der Betreiber der Solaranlage einen Vertrag mit einem Energieversorger oder einem spezialisierten Mieterstromanbieter ab. In diesem Vertrag wird festgelegt, dass der erzeugte Strom an den Dienstleister verkauft wird.

Der Begriff "Lieferkettenmodell" beschreibt statt dessen den Weg, den der Strom von der Solaranlage zu den Mietern nimmt. Es umfasst die verschiedenen Schritte und Personen, die an der Stromversorgung beteiligt sind. Im Modell liefert der Betreiber der Solaranlage den Strom an den Energieversorger oder den Mieterstromanbieter. Dieser ist dann dafür verantwortlich, den Strom an die Mieter weiterzuleiten und zu verkaufen.

Der grobe Ablauf, um das Mieterstrom-Contracting zu nutzen wäre:

1. Der Vermieter muss eine Vereinbarung mit einem Contractor (Energiedienstleister) treffen, der die Photovoltaikanlage installiert und betreibt.
2. Der Contractor übernimmt die meisten behördlichen Schritte, einschließlich der Beantragung der Baugenehmigung, des Netzanschlusses und der Registrierung der Anlage bei der Bundesnetzagentur.
3. Der Contractor schließt auch die Mieterstromverträge mit den Mietern ab.

Ansprechpartner wären: 

• Mieterstrom-Contractor / Energiedienstleistungsunternehmen: Sie sind Ihr Hauptansprechpartner und übernehmen die meisten Aufgaben von der Installation der PV-Anlage bis zur Vermarktung des Stroms.

• Örtlicher Netzbetreiber: Auch wenn der Contractor die meisten Aufgaben übernimmt, kann es hilfreich sein, den lokalen Netzbetreiber zu kennen und zu verstehen, wie der Netzanschluss funktioniert.

2.3.3. Mieterstrom innerhalb einer Energiegenossenschaft / GbR

Also beim Modell "Mieterstrom Energiegenossenschaft / GbR" betreiben die Mieter selbst die Solaranlage auf Ihrem Dach, entweder als Genossenschaft oder GbR, und nutzen den erzeugten Strom. Hier haben wir zwei Begriffe zu erklären:

1. Eine Genossenschaft ist eine Art Unternehmen, das von einer Gruppe von Menschen gemeinsam betrieben wird. Jeder ist gleichberechtigt und hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viel Geld er investiert hat. Stellen Sie sich vor, Ihre Mieter schließen sich zusammen, um gemeinsam eine Solaranlage zu betreiben und den erzeugten Strom zu nutzen. Das wäre eine Energiegenossenschaft.
2. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist auch eine Art Unternehmen, das von mehreren Personen gemeinsam geführt wird. Im Gegensatz zur Genossenschaft haften die Mitglieder einer GbR aber mit ihrem persönlichen Vermögen für Schulden der Gesellschaft. Wenn Ihre Mieter sich also zusammentun, um als GbR eine Solaranlage zu betreiben und den erzeugten Strom zu nutzen, dann würde das als Mieterstrom innerhalb einer GbR bezeichnet.

Der grobe Ablauf, um Mieterstrom als Energiegenossenschaft / GbR zu nutzen wäre:

1. Die Genossenschaft oder GbR wird gegründet und registriert.
2. Die Genossenschaft oder GbR beantragt eine Baugenehmigung für die Installation der Photovoltaikanlage.
3. Nach der Installation stellt die Genossenschaft oder GbR einen Antrag auf Netzanschluss beim lokalen Stromnetzbetreiber.
4. Sie registriert die Anlage bei der Bundesnetzagentur und beantragt den Mieterstromzuschlag.
5. Die Genossenschaft oder GbR schließt Mieterstromverträge mit ihren Mitgliedern ab.

Ansprechpartner wären: 

• Rechtsberater: Bevor Sie eine Genossenschaft oder GbR gründen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

• Genossenschaftsverband: Hier können Sie Unterstützung bei der Gründung und beim Betrieb einer Energiegenossenschaft erhalten.

• Örtlicher Netzbetreiber und Bundesnetzagentur: Wie bei den anderen Modellen sind auch hier der Netzanschluss und die Anmeldung der Anlage wichtige Schritte.

Die oben genannten Schritte sind natürlich stark vereinfacht. Je nach den spezifischen Anforderungen und Regelungen in Ihrer Region kann es Abweichungen geben. Es wird empfohlen, sich vor Beginn eines Projekts eingehend zu informieren und ggf. rechtlichen und technischen Rat einzuholen.

3. Welche rechtlichen Bestimmungen gibt es zum Mieterstrom?

In Deutschland sind gesetzlichen Rahmenbedingungen für Mieterstrom festgelegt in:

• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Hier sind verschiedene Aspekte geregelt, zum Beispiel die Höhe des Mieterstromzuschlags, die Anforderungen an die Stromlieferung und die Meldepflichten.
• Energiewirtschaftsgesetz (EnWG)  
• Messstellenbetriebsgesetz (MsbG)

3.1. Wird der Vermieter zum Energieversorger? 

Ja, durch das Anbieten von Mieterstrom werden Vermieter faktisch zu Energieversorgern. Das bringt eine Reihe von Pflichten mit sich. Dazu gehören zum Beispiel:

• die Meldepflicht gegenüber der Bundesnetzagentur
• die Einhaltung von Informationspflichten gegenüber den Mietern
• die Sicherstellung einer lückenlosen Stromversorgung

Als Anbieter von Mieterstrom sind Sie verpflichtet, eine lückenlose Versorgung Ihrer Kunden mit Strom zu gewährleisten. Das bedeutet, dass Sie sicherstellen müssen, dass Ihre Mieter auch dann Strom haben, wenn die Photovoltaikanlage zum Beispiel wegen Wartungsarbeiten oder schlechtem Wetter keinen Strom produziert. In der Regel wird dafür eine Vertrag mit einem konventionellen Energieversorger benötigt.

3.2. Können Mieter den Stromanbieter weiterhin frei wählen?

Ja, Mieter können ihren Stromanbieter weiterhin frei wählen. Das bedeutet, sie können sich entscheiden, ob sie Mieterstrom nutzen möchten oder bei ihrem bisherigen Anbieter bleiben möchten.

3.3. Ist Mieterstrom von der Gewerbesteuer befreit?

Die Frage, ob Mieterstrom von der Gewerbesteuer befreit ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt. Grundsätzlich kann die Lieferung von Mieterstrom aber zu gewerbesteuerlichen Pflichten führen. Deshalb ist es ratsam, diese Frage mit einem Steuerberater oder einem anderen Fachmann zu klären.

3.4. Was muss ich als Mieterstromanbieter bei der Strompreisgestaltung beachten?

Nun, dies ist tatsächlich eine Schlüsselfrage. Die Preisgestaltung muss fair und transparent sein und darf nicht höher sein als der lokale Grundversorgungstarif. Zudem muss sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, etwa den Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes und der Stromgrundversorgungsverordnung.

3.5. Müssen alle Mieter Solarstrom beziehen?

Sie haben vielleicht auch bemerkt, dass in Ihrem Haus ein Teil der Mieter Strom aus der Solaranlage auf Ihrem Dach bezieht, der andere Teil aber nicht. Das ist absolut in Ordnung und keineswegs ungewöhnlich. Nicht jeder Mieter muss an dem Mieterstrommodell teilnehmen und es kann auch sein, dass der Strom aus der Solaranlage nicht ausreicht, um den Bedarf aller Mieter zu decken.

3.6. Was passiert, wenn der Mieterstromvertrag endet?

Entstehen dann Kosten für Installationsmaßnahmen? Im Normalfall sollten keine zusätzlichen Kosten anfallen, wenn der Vertrag endet. Die Solaranlage auf Ihrem Dach bleibt bestehen und kann weiterhin Strom erzeugen. Eventuell anfallende Kosten hängen von den individuellen Vertragsbedingungen ab.

4. Lohnt sich das Mieterstrommodell?

Ob sich das Mieterstrommodell lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Größe der Solaranlage, den Kosten für Installation und Betrieb, und den Mieternachfragen. Allerdings, die Möglichkeit der Mieterstromzuschläge und die Tatsache, dass für Mieterstrom keine Netzentgelte und Umlagen anfallen, machen es in vielen Fällen zu einer rentablen Option.

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Mieterstrom wird vor allem durch den sogenannten Mieterstromzuschlag gefördert, den Anlagenbetreiber für den selbst produzierten und an die Mieter gelieferten Strom erhalten. Darüber hinaus kann der Anlagenbetreiber auch eine Einspeisevergütung oder Marktprämie für den überschüssigen Strom erhalten, der ins Netz eingespeist wird.

4.1. Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag?

Die Höhe des Mieterstromzuschlags variiert je nach Größe der Anlage und wird jährlich neu festgelegt.  Es ist daher ratsam, sich beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder bei der Bundesnetzagentur über die aktuelle Höhe zu informieren. 

Hier finden Sie die aktuellen Fördersätze: EEG-Registrierdaten und Fördersätze auf der Seite der Bundesnetzagentur.

Der Mieterstromzuschlag ist ein Fördermechanismus gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), der darauf abzielt, Mieterstrom für Vermieter attraktiver zu machen, indem Mehrkosten wie Mess- und Abrechnungsaufwände ausgeglichen werden. Diese Förderung, die 2017 eingeführt und durch das EEG 2021 erhöht und 2023 modifiziert wurde, wird für jede genutzte Kilowattstunde Solarstrom, die an Endverbraucher geliefert wird, gewährt und setzt keine Netzeinspeisung voraus. Überschüssiger Solarstrom kann in das allgemeine Stromnetz eingespeist und zu den EEG-Einspeisevergütungssätzen vergütet werden.

Nun zu einer vereinfachten Tabelle für Mieterstromzuschläge bei Anlagen, die - zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Januar 2024 in Betrieb genommen wird.:

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Hinweis: Anlagen, die nicht an der Direktvermarktung teilnehmen, haben eine um 0,4 Cent verringerte Einspeisevergütung nach §53 Abs. 1 EEG 2023. 

4.2. Wer bekommt den Mieterstromzuschlag?

Den Mieterstromzuschlag erhält der Betreiber der Solaranlage, der den selbst erzeugten Strom an die Mieter liefert. Das kann der Vermieter selbst sein, aber auch ein Dritter, der die Anlage betreibt und den Strom liefert, wie z.B. bei dem erwähnten Contracting.

5. Die neuen Regelungen im EEG 2023 und ihre Auswirkungen

Mit dem EEG 2023 gibt es einige bedeutende Änderungen.

• Die 100-kW-Begrenzung, die bisher für solche Anlagen galt, wird aufgehoben. Das heißt im Klartext, dass es nun keine Beschränkung der Größe der Solaranlage mehr gibt, die auf einem Gebäude installiert werden kann. Das ist eine großartige Nachricht für alle, die darüber nachdenken, eine größere Solaranlage zu installieren und Mieterstrom anzubieten.
• Die monatliche Degression, also die schrittweise Verringerung der Förderung, wird ausgesetzt. Dies könnte die Wirtschaftlichkeit der Erzeugung von erneuerbarer Energie und insbesondere von Mieterstrom weiter verbessern.
• Der Gesetzgeber hat auch eine Beschleunigung der Prozesse im Auge. Damit sollen Hürden und bürokratische Hemmnisse abgebaut werden, um die Einführung von erneuerbaren Energien zu fördern und den Übergang zu einer grüneren Energieerzeugung zu erleichtern.
• Das Mieterstromgesetz wurde ebenfalls im EEG 2023 angepasst. Wie zuvor, kann der Strom nicht nur im selben Gebäude oder in Wohngebäuden bzw. Nebengebäuden im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang verbraucht werden, sondern auch „im selben Quartier, in dem auch dieses Gebäude liegt“. Das bedeutet, dass der Mieterstrom nun auch an benachbarte Gebäude innerhalb des gleichen Quartiers geliefert werden kann, ohne dass dadurch die Mieterstromförderung entfällt.

Abschließend,möchten wir Sie daran erinnern, dass Sie sich immer über die spezifischen verbraucherschutzrechtlichen Anforderungen an Mieterstromverträge informieren sollten. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Rechte und Pflichten als Verbraucherinnen und Verbraucher kennen und verstehen. Seien Sie neugierig, informieren Sie sich und bleiben Sie informiert!